Viager : pourquoi gagne-t-il en attractivité ?

Alors que les taux d’emprunt ont dépassé la barre symbolique des 2 %, l’achat en viager gagne en attractivité. Ce type d’investissement permet de s’affranchir des crédits bancaires, tout en accédant à des placements à des prix réduits d’en moyenne de 50 %. On vous propose de faire le point sur le sujet dans la suite de cet article.

Le viager, qu’est-ce que c’est ?

La vente en viager s’apparente à un système de vente encadré par la loi. Ce contrat, défini via le Code Civil, est considéré comme aléatoire. Pourquoi ? Parce que ni l’acheteur, ni le vendeur, ne savent à l’avance s’ils réalisent une bonne affaire. Quant au montant définitif du prix du bien, il dépendra de la date de décès du vendeur. De son côté, l’investisseur ne devra pas être tenu informé en amont d’un éventuel problème de santé du crédirentier. Il faut donc un aléa, le Code Civil rappelant qu’un contrat de rente viagère est considéré comme nul dans le cas où le propriétaire serait mourant. Lors de la signature d’un contrat, un bouquet est versé. Il représente la majorité du temps 30 % du montant total du bien immobilier. Il est considéré comme le paiement du capital initial. Finançable par un prêt bancaire classique dans le cas d’un viager occupé sans rente, il peut être intéressant pour l’acquéreur de réaliser un regroupement de crédit au préalable. Mais en raison de l’échelonnement du paiement, l’acheteur n’est pas dans l’obligation de passer par un emprunt immobilier.

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La vente en viager, concrètement

Lors d’une vente en viager, l’acheteur est une personne morale ou physique. Quant au vendeur, il est généralement assez âgé. Un contrat de rente viagère est réalisé par un notaire, puisqu’il concerne la mutation d’un bien immobilier devant être publié au Service de la Publicité Foncière. Bien sûr, des conditions particulières peuvent être incorporées dans le document de vente. Dans le cas où une vente en viager serait consentie à un enfant, elle serait alors considérée comme une donation lors de la succession. Mais pour cela, il faut qu’aucun prix n’ait été payé ou que les autres successeurs n’aient pas donné leur accord expressément.

Les clauses protectrices

Il faut aussi savoir que la vente en viager est régie par des clauses protectrices. Elles sont déterminées par le notaire et doivent être insérées dans le contrat de rente viagère. En voici quelques-unes :

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• La clause de privilège. Elle autorise un crédirentier à vendre son bien aux enchères. En cas de vente lésionnaire ou d’impayés, il sera remboursé.
• La clause résolutoire. En cas de non-paiement par le débirentier, la résolution de la vente est immédiate. Le vendeur conserve alors son bien, son bouquet et les rentes viagères qui sont versés à titre d’indemnisation. L’impayé devra être constaté par un juge.
• La clause de réversion. Dans le cas où le vendeur serait un couple, c’est le survivant qui aurait le droit d’habitation et d’usage.
• La répartition des charges. Il s’agit d’un compromis établi entre le vendeur et l’acheteur.

L’idée de ces clauses restant de protéger à la fois le vendeur et l’acheteur.

Pourquoi les viagers gagnent-ils en intérêt ?

Encore peu connus en France aujourd’hui, les viagers apparaissent de plus en plus attractifs. Face à la hausse des prix de l’immobilier, mais aussi des taux d’intérêt, ils offrent une alternative plus rationnelle que la vente classique. Pour la plupart des investisseurs, ils permettent d’accéder à la propriété sans avoir à passer par la case crédit immobilier. Ainsi, les acheteurs s’affranchissent de la fiscalité relative aux revenus fonciers et les frais de notaire n’en sont que réduits. L’intérêt d’un achat en viager est aussi la flexibilité proposée par rapport à la forme d’acquisition. 

Une rentabilité attractive

Acquérir un bien en viager est donc l’occasion de devenir propriétaire à moindre prix. La durée moyenne d’un viager est aujourd’hui de 12 ans. Quant à la plus-value générée par un investissement de ce type, elle est de 6 à 8 % par an. Une performance qui reste supérieure à de nombreux autres placements, à l’exemple de l’assurance vie ou de l’immobilier locatif. Et si 6 500 viagers étaient signés en France en 2019, il ne fait pas de doute que la hausse des taux d’intérêt contribuera à renforcer l’intérêt pour ce secteur en pleine croissance.

Viager libre ou occupé ?

Lorsqu’on investit dans un viager, deux cas de figure s’offrent aux acheteurs. Le bien immobilier peut être occupé, mais aussi être vendu libre. Dans le premier cas, le cédant poursuit sa vie dans l’appartement ou la maison jusqu’à sa mort. Il est alors possible de convenir entre les deux parties du versement d’une rente mensuelle ou d’un bouquet. Dans le cas d’un viager libre, l’investisseur a la possibilité de louer ou de vivre au sein du bien. Cette option est donc d’autant plus intéressante puisque cela permet de compenser le coût de la rente.